Paper 5

Appaising Environmentally Contaminated Property and Tax Reduction
Del Ross, PE, CBOA

Este artículo propone una guía para tasar propiedades contaminadas, incluye guías técnicas para evaluar los sitios y su remediación, y el análisis de costos. Además, dictámenes de la autoridad tributaria y un caso de estudio.
El autor clasifica de la siguiente manera la contaminación de propiedades:
1) Contaminación del suelo.
La contaminación puede ser tal que no tiene valor económico alguno, sin embargo, las autoridades tributarias por lo general se reúsan a tasarlas con precio cero.
2) Contaminación de un establecimiento industrial, comercial o de servicios.
Cada caso es particular, no siempre se debe evacuar el predio por lo tanto se pueden seguir percibiendo ingresos. En ese caso, se deberá valuar el valor de ingresos v.s. costo de remediar. Se utiliza, también, el concepto de mejor uso de la propiedad para determinar el alcance de la remediación.
3) Contaminación de una propiedad residencial.
Es difícil tasar estas propiedades porque los propietarios no tienen recursos para determinar el grado de contaminación.
4) Contaminación contenida o no contenida.
En los casos de contaminación no contenida existe incertidumbre a la hora de tasar la propiedad.
5) Contaminación extensiva.
Existe incertidumbre en cuanto al desarrollo económico de esa área rehabilitada.
6) Estigma.
El autor utiliza la siguiente definición de estigma: percepción de un riesgo económico relacionada con la incertidumbre respecto a la efectiva remediación.
El decrecimiento de la posibilidad de venta es un factor que los tasadores deben tener en cuenta a la hora de calcular los costos de reducción de valor de la propiedad. Un estudio de mercado sirve para determinar el alcance de la percepción encuestando potenciales compradores, brokers inmobiliarios y entidades crediticias o prestamistas.
El autor brinda una sería de estándares:
i. Estándares para valuar propiedades contaminadas:
• ASTM Standards
ASTM E-1527. Fase I. Evaluación Ambiental de Sitios. Es un documento que establece los lineamientos para realizar una evaluación ambiental de sitios que abarca la investigación de la historia del sitio, recopilación de información secundaria, revisión de fotos aéreas e inspección del sitio.
• Estandares de tasación
1. Appraisal Foundation
2. Appraisal Institute
3. Fannie Mae
4. IAAO

ii. Estándares para el proceso de remediación
• NPC
• ARARs
• RI/FS
• Remediacion Goals
• Feauters
• Regulatory Orders

iii. Estándares para la estimación de costos de remediación
• EPA Guidance
• Standard Costos
• Competitive Bids