Paper 1

Environmental Contamination, Brownfields Policy, and Economic Redevelopment.
Miriam Schonbaum

ALCANCE

La autora busca averiguar empíricamente, si la muy aceptada asunción que dice que la contaminación afecta sistemáticamente el uso del suelo y el desarrollo, es verdadera. Para ello, estudia un área en la Ciudad de Baltimore, Maryland USA, caracterizada por poseer muchos sitios potencialmente contaminados debido al legado industrial y que, además, ha experimentado un desarrollo económico. Tomó datos de todas las parcelas no residenciales desde 1963 a 1999, identificando "brownfields" y no brownfields (o "greenfields"), a fin de compararlas para identificar variaciones en el valor del suelo, vacancia, ventas, y re-desarollo.

ÁREA DE ESTUDIO

Se trata de una zona industrial llamada Fairfield, que es una península de dos millas cuadradas localizada en la zona sur de la Ciudad de Baltimore en Maryland. En 1999, poseía 397 parcelas que existieron continuamente desde 1963, siendo 115 parecelas de ellas (que ocupaban mas de la mitad de todo el ámbito territorial de toda la zona) sin uso o de uso no residenciales.
El desarrollo industrial en la zona comenzó en 1882 con la llegada del tren que bordeaba la costa y promovió la localización industrial aprovechando el uso del puerto. Las primeras industrias fuero astilleros y de buques, metalúrgicas, manufactura de caucho y fertilizantes. Luego, a partir de 1920 se instaló la industria petrolera. Durante la segunda guerra mundial creció la industria naviera para suplir la demanda del ejército naval. Terminada la guerra continuo expandiéndose la industria petroquímica. Con la construcción del túnel que conecta a Fairfield con las autopistas se comenzaron a instalar industrias dependientes del transporte vehicular. A comienzos de 1980 muchos astilleros y grandes empresas cerraron, otras continuaron operando y nuevas industrias manufactureras y de servicios aparecieron en el interior de la península. También, se desarrollaron proyectos públicos y privados sobretodo en la costa. En 1995, Baltimore ganó un premio del poder ejecutivo federal "Federal Empowerment Zone (EZ)" para promover el desarrollo económico de la zona incluida Fairfield. En 1997, Maryland sancionó la ley brownfields liability que limitaba la responsabilidad financiera y legal de los desarrolladores que no eran responsables de la contaminación del sitio. De esta manera, el desarrollo económico de Fairfield fue intervenida por el Estado Nacional y la política nacional sobre brownfields. Baltimore recibió u$d 500.000 destinados a conceder subsidios para estudios ambientales y u$d 2,5 millones para créditos rotativos para remediación ambiental de sitios contamiandos. Además, se brindaron otros beneficios como rebajas de impuestos, financiamiento para la remediación, reembolso de los costos asociados a la erradicación de tanques subterráneos de almacenamientos de hidrocarburos. De todas formas y a pesar de los esfuerzos, tres años después, de los 1,3 millones utilizados por el gobierno de Maryland nada se utilizó para mejorar el desarrollo urbano. El mayor problema, según la opinión del Gobierno de Baltimore, fue que los desarrolladores para poder calificar para recibir la ayuda financiera que contemplaba la ley de brownfield liability tenían que costear una evaluación ambiental.

DATOS y MÉTODO

Se tomaron datos de todas las parcelas no residenciales desde 1963 a 1999, "brownfields" y no brownfields (o "greenfields"), a fin de compararlas para identificar las variaciones en el valor del suelo, vacancia, ventas, y re-desarollo.

Se recabaron datos de las siguientes fuentes:

- Registros del Gobierno de Baltimore sobre escrituras e impuestos que se publicaban cada dos años durante el periodo 1963 – 1999.
- Censo de Estados Unidos.
- Inspecciones oculares.
- Fotografías aéreas actuales y antiguas.
- Guías telefónicas.
- Mapas de rutas.
- Índice de la Industria Manufacturera de Maryland.
- Entrevistas personales.

Se adoptaron los siguientes criterios para cada variable:

Valor del suelo
A fin de determinar el valor del suelo, se emplearon los registros de tasación de inmuebles del Gobierno de Baltimore. Se utilizó el índice de precios del consumidor para convertir todos los valores a dólar año 1999.

Desarrollo
El desarrollo económico se dividió en tres categorías:
1. Desarrollo: construcción permanente de mejoramientos (≥ u$d 1000) sobre suelo no mejorado.
2. Re-desarrollo: gran mejoramiento sobre suelo desarrollado y mejorado anteriormente
3. Demolición: empeoramiento sobre suelo mejorado anteriormente, frecuentemente al punto de remover todas las mejoras.

Uso del suelo
Se utilizó el Standard Industrial Classification code para determinar los usos de los usos de las parcelas. El suelo se clasifico como vacante/sin uso en el caso de que la parcela carezca de mejoramiento permanente de mil dólares o más para el caso de uso comercial, industrial o residencial. En 1963 había 63 parcelas vacantes mientras que en 1999 había 28.

Brownfields
Las parcelas fueron clasificadas como browfields si reunían alguna de las siguientes categorías:
1. aquellas parcelas clasificadas como brownfields en 1963 (industrias: petroquímicas, buques, astilleros, manufacturera y depósitos de chatarra).
2. Parcelas con uso del suelo en 1999 que calificaría en la definición de 1963.
3. Parcelas que tengan expedientes al 01/2000 en la División de Residuos Sólidos de Maryland.
Con este criterio 39 parcelas en 1963 y 73 en 1999 fueron clasificadas como brownfield.

Criterio de significancia
En el modelo de regresión logística se considera estadísticamente significante el parámetro estimado con una probabilidad de exceder el valor chi cuadrado ≤ 0.10.
En el modelo de cuadrados mínimos se considera estadísticamente significante el parámetro estimado con la probabilidad de exceder el valor absoluto de t ≤ 0.10.
Para el modelo general, se considera estadísticamente significativos el modelo con una probabilidad X2 de ≤ 0.10 y en el caso del modelo de cuadrados mínimos con un coeficiente de correlación ≤ 0.20

MODELO CONCEPTUAL

UPC = F (ZC, E, XP)

U: vector que representa el uso y valor del suelo de la propiedad p en la comunidad c.
Z: vector que caracteriza la comunidad.
E: vector de condiciones económicas.
X: vector que especifica las características de la propiedad.

Considerando que toda Fairfield es una zona M-3, gobernada por la Ciudad de Baltimore, servida por una autopista y única ruta de bus y que todas las propiedad del áreas son atendidas por las mismas agencias públicas y privadas proveedoras de servicios (construcción de rutas, policías, bomberos, tratamiento del agua), la ecuación de reduce a:

UP = F (XP)

El presente estudio analizará los efectos de la contaminación ambiental en cada variable considerada. Estas son: valor del suelo, vacancia y uso del suelo, venta de propiedades y desarrollo económico separadamente.

RESULTADOS

En todos los casos se encontró que las variables seleccionadas (valor del suelo, uso del suelo, venta de propiedades y desarrollo económico) no estaban relacionadas con el status de brownfield (o sea, con la contaminación ambiental). No se encontró ninguna relación sistemática entre la contaminación ambiental, por un lado y por el otro, el valor del suelo, vacancia, venta y modificaciones en el desarrollo económico de las propiedades.

CONCLUSIONES

Los resultados del presente trabajo sugieren que la contaminación ambiental por sí sola, no puede explicar la existencia de suelo vacante o subdesarrollado en propiedades industriales.
Esto no implica que la contaminación ambiental sea irrelevante, por el contrario, puede redundar en importantes obstáculos que si se remueven gracias a las políticas de brownfields puede llevar a convertir sitios contaminados en grandes re-desarrollos. Pero, si la contaminación por sí sola no provoca vacancia y subdesarrollo entonces se desprende que utilizando únicamente la legislación sobre brownfields se fracasará en la resolución del problema.