Paper 4

The Effect of Soil Contamination on Property Assessment in North America and Japan
Yuji Hirota

El paper analiza las metodologías utilizadas para valuar sitios contaminados a partir de una encuesta realizada en el año 2002 dirigida a 50 Estados y provincias en Estados Unidos y Canada, y a 200 jurisdicciones metropolitanas.

Desde que se implementó la ley de Evaluación de Sitios Contaminados en Japón, las transacciones comerciales de inmuebles se han modificado drásticamente. La mencionada norma, establece los requerimientos para la valuación de sitios presuntamente contaminados. Estos son: inspección, entrevista e investigación mediante mapas y documentación pública pero no especifica las metodologías para valuar las propiedades contaminadas. Sin embargo, la Oficina de Real Estate de Japón abordó esta temática estableciendo metodologías para su valuación y, de esta manera, considerar su efecto en los impuestos.

En Japón la tasación de propiedades las realiza el Gobierno, de manera que, si se incluye la variable contaminación del suelo en la tasación sería impracticable para el Estado porque tendría que valuar todas las propiedades privadas de su jurisdicción. Para resolver este dilema, se realizo una encuesta dirigida a los países que posen basta experiencia en el tema, Canada y Estados Unidos. Se devolvieron 74 cuestionarios que contenían al menos una respuesta informativa de un total de 14 preguntas.

Resultados de la encuesta

Q1. ¿Existen sitios contaminados en su jurisdicción?
Si: 68
No: 6
No se sabe: 5

Q2. ¿Quién tiene esa información?
Cada estado o provincia tiene un departamento de salud, ambiente, o ecología que registra esa información.

Q3. ¿Cómo recolecta información sobre la venta de sitios contaminados?
El propietario brinda esa información al Departamento de Impuestos.
Todas las ventas de inmuebles estén o no contaminadas son registradas.
Se cruza el inventario de sitios contaminados del Departamento de Ambiente con las ventas de propiedades para identificarlos en el proceso de validación.
En general, la información sobre la venta de propiedades contaminadas es limitada, y no es fácil disponer de esa información en Norte América, pero es mucho mejor que en Japón donde ocurren pocas transacciones que involucren sitios contaminados y, además, no hay información detallada sobre la contaminación de sitios.

Q4. ¿Las propiedades contaminadas tienen un tratamiento especial respecto a los impuestos a la propiedad?
Algunos gobiernos dictaron normativa para regular los impuestos sobre propiedades contaminadas. Estos son: Saskatchewan province, Ada County (Idaho Code 63-602BB & IDAPA Rule 628 – 50% descuento del valor del suelo remediado por 7 años luego de obtener el certificado de remediación), Minnesota State, Cook County.

Q5. ¿Tienen en cuenta los costos de remediación y repercusión social al tasar las propiedades contaminadas?
Ver resta. Q8

Q6. ¿Tienen estándares para tasar propiedades contaminadas?
Algunas localidades disponen de estándares para tasar propiedades contaminadas como ser: Baltimore, Salem, New Brunwick, Newfoundland, King County, Pierce County, Washore, Johnson County, Dakota County, Pima County, New York State, Harris, Colorado, Nova Scotia.

Q7. ¿Si considera costos de remediación y repercusión social al tasar las propiedades contaminadas, como reflejan esos elementos de acuerdo a los diferentes métodos de valuación: a. costos, b. comparación de ventas, c. capitalización directa y d. descuento de cash flow?
a.
- Obsoleto.
- Costos futuros de remediación deducidos del valor del mercado.
- El propietario debe presentar el costo de remediación cumpliendo con la metodología Fase III de Evaluación Ambiental del sitio de ASTM.
- El costo de remediar se considera en una transacción, pero en caso de uso de sitio contaminado se debe adicionar costos directos e indirectos.
b.
- Se analiza la venta de propiedades contaminadas si es posible.
- Se compara dos propiedades similares una contaminada y la otra no, y se deduce el costo de remediar.
c.
- Lower NOI - Net Operating Income
- Impacto en ingresos, riesgo adicional y expensas.
d.
- Impacto en cash flow, riesgo adicional y expensas.
- Si remediar es muy costoso o dura muchos años, las expensas se deducen a lo largo de los años.
e. Casos especiales
- Si el costo de remediar es más elevado que el valor del suelo entonces, se considera que vale un dólar.

Q8. ¿Cómo cuantifican la repercusión social (o estigma)?
Cada asesor cuantifica a su manera. De todas formas, se pueden agrupar en tres categorías:
1. Aquellos que se basan en los costos de remediación y estigma. Cada propiedad remediada es un caso particular, consideran la presión del mercado, expensas extraordinarias, efecto tiempo, monitoreo del agua subterránea.
2. Aquellos que se basan únicamente en costos de remediación.
3. Aquellos que se basan solo en estigma. Comparan sitios nunca contaminados con sitios de similares características remediados.

Q9. ¿Han tenido amparos respecto a tasación de propiedades contaminadas?
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q10. ¿Utilizan la metodología de Evaluación Ambiental de Sitios establecida por la ASTM como Fase I, II y III? En caso afirmativo, por favor, especifique.
Sólo el 30% de los encuestados utilizan la ASTM Fase I, II and III para tasar las propiedades.
La Phase I no es suficiente para calcular los costos de remediación. Los asesores por lo general solicitan el estudio de evaluación ambiental Phase II y, preferentemente, la phase III para poder calcular costos de remediación. Estos tres estudios sirven para identificar la alternativa de remediación, el periodo de tiempo que demorará, los costos, y el uso presente y futuro del sitio. Sólo se reducen los impuestos para aquellos contribuyentes que realicen por lo menos la phase I y II.

Q11. ¿Conoce tasadores o barrios con experiencia y conocimiento?
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q12. ¿Existe normativa estatal o local que regule la contaminación de sitios? Especifique.
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q13. ¿Si no hace diferencias en la tasación de propiedades estén contaminadas o no, existen reclkamos por ello?
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q14. Sus comentarios

Conclusiones

En base al conocimiento sobre el real estate de Japón y los resultados de la encuesta, la autora identifica los siguientes problemas:
• Falta de conocimiento y experiencia sobre contaminación.
• Dificultad en la recolección de data para demostrar los efectos de la contaminación sobre el valor del suelo.
• Elevados costos para ejecutar estudias ambientales.
• Dificultad para definir métodos validos para estimar el costo de la repercusión social.