Paper 5

Appaising Environmentally Contaminated Property and Tax Reduction
Del Ross, PE, CBOA

Este artículo propone una guía para tasar propiedades contaminadas, incluye guías técnicas para evaluar los sitios y su remediación, y el análisis de costos. Además, dictámenes de la autoridad tributaria y un caso de estudio.
El autor clasifica de la siguiente manera la contaminación de propiedades:
1) Contaminación del suelo.
La contaminación puede ser tal que no tiene valor económico alguno, sin embargo, las autoridades tributarias por lo general se reúsan a tasarlas con precio cero.
2) Contaminación de un establecimiento industrial, comercial o de servicios.
Cada caso es particular, no siempre se debe evacuar el predio por lo tanto se pueden seguir percibiendo ingresos. En ese caso, se deberá valuar el valor de ingresos v.s. costo de remediar. Se utiliza, también, el concepto de mejor uso de la propiedad para determinar el alcance de la remediación.
3) Contaminación de una propiedad residencial.
Es difícil tasar estas propiedades porque los propietarios no tienen recursos para determinar el grado de contaminación.
4) Contaminación contenida o no contenida.
En los casos de contaminación no contenida existe incertidumbre a la hora de tasar la propiedad.
5) Contaminación extensiva.
Existe incertidumbre en cuanto al desarrollo económico de esa área rehabilitada.
6) Estigma.
El autor utiliza la siguiente definición de estigma: percepción de un riesgo económico relacionada con la incertidumbre respecto a la efectiva remediación.
El decrecimiento de la posibilidad de venta es un factor que los tasadores deben tener en cuenta a la hora de calcular los costos de reducción de valor de la propiedad. Un estudio de mercado sirve para determinar el alcance de la percepción encuestando potenciales compradores, brokers inmobiliarios y entidades crediticias o prestamistas.
El autor brinda una sería de estándares:
i. Estándares para valuar propiedades contaminadas:
• ASTM Standards
ASTM E-1527. Fase I. Evaluación Ambiental de Sitios. Es un documento que establece los lineamientos para realizar una evaluación ambiental de sitios que abarca la investigación de la historia del sitio, recopilación de información secundaria, revisión de fotos aéreas e inspección del sitio.
• Estandares de tasación
1. Appraisal Foundation
2. Appraisal Institute
3. Fannie Mae
4. IAAO

ii. Estándares para el proceso de remediación
• NPC
• ARARs
• RI/FS
• Remediacion Goals
• Feauters
• Regulatory Orders

iii. Estándares para la estimación de costos de remediación
• EPA Guidance
• Standard Costos
• Competitive Bids

Paper 4

The Effect of Soil Contamination on Property Assessment in North America and Japan
Yuji Hirota

El paper analiza las metodologías utilizadas para valuar sitios contaminados a partir de una encuesta realizada en el año 2002 dirigida a 50 Estados y provincias en Estados Unidos y Canada, y a 200 jurisdicciones metropolitanas.

Desde que se implementó la ley de Evaluación de Sitios Contaminados en Japón, las transacciones comerciales de inmuebles se han modificado drásticamente. La mencionada norma, establece los requerimientos para la valuación de sitios presuntamente contaminados. Estos son: inspección, entrevista e investigación mediante mapas y documentación pública pero no especifica las metodologías para valuar las propiedades contaminadas. Sin embargo, la Oficina de Real Estate de Japón abordó esta temática estableciendo metodologías para su valuación y, de esta manera, considerar su efecto en los impuestos.

En Japón la tasación de propiedades las realiza el Gobierno, de manera que, si se incluye la variable contaminación del suelo en la tasación sería impracticable para el Estado porque tendría que valuar todas las propiedades privadas de su jurisdicción. Para resolver este dilema, se realizo una encuesta dirigida a los países que posen basta experiencia en el tema, Canada y Estados Unidos. Se devolvieron 74 cuestionarios que contenían al menos una respuesta informativa de un total de 14 preguntas.

Resultados de la encuesta

Q1. ¿Existen sitios contaminados en su jurisdicción?
Si: 68
No: 6
No se sabe: 5

Q2. ¿Quién tiene esa información?
Cada estado o provincia tiene un departamento de salud, ambiente, o ecología que registra esa información.

Q3. ¿Cómo recolecta información sobre la venta de sitios contaminados?
El propietario brinda esa información al Departamento de Impuestos.
Todas las ventas de inmuebles estén o no contaminadas son registradas.
Se cruza el inventario de sitios contaminados del Departamento de Ambiente con las ventas de propiedades para identificarlos en el proceso de validación.
En general, la información sobre la venta de propiedades contaminadas es limitada, y no es fácil disponer de esa información en Norte América, pero es mucho mejor que en Japón donde ocurren pocas transacciones que involucren sitios contaminados y, además, no hay información detallada sobre la contaminación de sitios.

Q4. ¿Las propiedades contaminadas tienen un tratamiento especial respecto a los impuestos a la propiedad?
Algunos gobiernos dictaron normativa para regular los impuestos sobre propiedades contaminadas. Estos son: Saskatchewan province, Ada County (Idaho Code 63-602BB & IDAPA Rule 628 – 50% descuento del valor del suelo remediado por 7 años luego de obtener el certificado de remediación), Minnesota State, Cook County.

Q5. ¿Tienen en cuenta los costos de remediación y repercusión social al tasar las propiedades contaminadas?
Ver resta. Q8

Q6. ¿Tienen estándares para tasar propiedades contaminadas?
Algunas localidades disponen de estándares para tasar propiedades contaminadas como ser: Baltimore, Salem, New Brunwick, Newfoundland, King County, Pierce County, Washore, Johnson County, Dakota County, Pima County, New York State, Harris, Colorado, Nova Scotia.

Q7. ¿Si considera costos de remediación y repercusión social al tasar las propiedades contaminadas, como reflejan esos elementos de acuerdo a los diferentes métodos de valuación: a. costos, b. comparación de ventas, c. capitalización directa y d. descuento de cash flow?
a.
- Obsoleto.
- Costos futuros de remediación deducidos del valor del mercado.
- El propietario debe presentar el costo de remediación cumpliendo con la metodología Fase III de Evaluación Ambiental del sitio de ASTM.
- El costo de remediar se considera en una transacción, pero en caso de uso de sitio contaminado se debe adicionar costos directos e indirectos.
b.
- Se analiza la venta de propiedades contaminadas si es posible.
- Se compara dos propiedades similares una contaminada y la otra no, y se deduce el costo de remediar.
c.
- Lower NOI - Net Operating Income
- Impacto en ingresos, riesgo adicional y expensas.
d.
- Impacto en cash flow, riesgo adicional y expensas.
- Si remediar es muy costoso o dura muchos años, las expensas se deducen a lo largo de los años.
e. Casos especiales
- Si el costo de remediar es más elevado que el valor del suelo entonces, se considera que vale un dólar.

Q8. ¿Cómo cuantifican la repercusión social (o estigma)?
Cada asesor cuantifica a su manera. De todas formas, se pueden agrupar en tres categorías:
1. Aquellos que se basan en los costos de remediación y estigma. Cada propiedad remediada es un caso particular, consideran la presión del mercado, expensas extraordinarias, efecto tiempo, monitoreo del agua subterránea.
2. Aquellos que se basan únicamente en costos de remediación.
3. Aquellos que se basan solo en estigma. Comparan sitios nunca contaminados con sitios de similares características remediados.

Q9. ¿Han tenido amparos respecto a tasación de propiedades contaminadas?
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q10. ¿Utilizan la metodología de Evaluación Ambiental de Sitios establecida por la ASTM como Fase I, II y III? En caso afirmativo, por favor, especifique.
Sólo el 30% de los encuestados utilizan la ASTM Fase I, II and III para tasar las propiedades.
La Phase I no es suficiente para calcular los costos de remediación. Los asesores por lo general solicitan el estudio de evaluación ambiental Phase II y, preferentemente, la phase III para poder calcular costos de remediación. Estos tres estudios sirven para identificar la alternativa de remediación, el periodo de tiempo que demorará, los costos, y el uso presente y futuro del sitio. Sólo se reducen los impuestos para aquellos contribuyentes que realicen por lo menos la phase I y II.

Q11. ¿Conoce tasadores o barrios con experiencia y conocimiento?
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q12. ¿Existe normativa estatal o local que regule la contaminación de sitios? Especifique.
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q13. ¿Si no hace diferencias en la tasación de propiedades estén contaminadas o no, existen reclkamos por ello?
La respuesta no se considero pertinente para este artículo.

Q14. Sus comentarios

Conclusiones

En base al conocimiento sobre el real estate de Japón y los resultados de la encuesta, la autora identifica los siguientes problemas:
• Falta de conocimiento y experiencia sobre contaminación.
• Dificultad en la recolección de data para demostrar los efectos de la contaminación sobre el valor del suelo.
• Elevados costos para ejecutar estudias ambientales.
• Dificultad para definir métodos validos para estimar el costo de la repercusión social.

Paper 3

Using GIS to Contrast Perceived Versus Preferred Priorities for Brownfield Redevelopment in Worcester, Massachusetts
Claire W. Brill

Pregunta que plantea el trabajo

El trabajo pretende comparar las prioridades percibidas por los tomadores de decisión con las verdaderas preferencias de los stakeholders con respecto al re-desarrollo de los sitios contaminados en la Ciudad de Worcester, Massachusetts.
La autora se pregunta hasta qué punto las prioridades percibidas representan los objetivos preferidos para el re-desarrollo de la Ciudad.

Modelo conceptual y predicciones que se derivan de la teoría

Los costos asociados a los sitios contaminados en áreas urbanas no sólo están relacionados a la mitigación y rehabilitación, sino también, a los riesgos a la salud, la pérdida de recaudación de impuestos y el decrecimiento de la actividad económica.
La estrategia de re-desarrollo de esta Ciudad postindustrial es crítica para su futuro. El Gobierno de la Ciudad ha emprendido muchos proyectos exitosos de rehabilitación sobre sitios contaminados mediante la cooperación público – privada y se le ha dado prioridad. En efecto, el alcalde organizó una mesa de trabajo con profesionales ambientales, financistas, economistas y developers para implementar la estrategia de desarrollo de sitios contaminados.
McCarthy (2002) encontró que los residentes del barrio prefieren que los bronwfields se conviertan en espacios recreacionales, centros para la comunidad o viviendas accesibles. En cambio, el Gobierno prefiere convertir esos predios contaminados en fuentes de empleo e impuestos. Concluyó, también, que el estado debería impulsar el desarrollo de aquellos sitios menos viables y dejar que de aquellos casos viables se ocupe el sector privado.
Considerando que los objetivos para implementar la estrategia de re-desarrollo varían de acuerdo a cada parte interesada, es que la autora busca conocer las preferencias de las partes interesadas sobre el destino de esos predios contaminados.

Datos

Inventario de Sitios Contaminados (o brownfields) del Gobierno de la Massachusetts, Department of Environmental Protection.
Información sobre la infraestructura de la Ciudad, suministrada por el Worcester GIS Section of Technical Services Division.
Información sobre justicia ambiental, acuifero, etc en la Office of Geographic and Environmental Information, Commonwealth of Massachusetts Executive Office of Environmental Affairs.
Data sobre crímenes y recientes desarrollos en la página oficial de Worcester.
Información demográfica del Censo Nacional.

Método

Se realizó una encuesta anónima dirigida a los participantes de la mesa redonda para conocer su opinión respecto a las prioridades asignadas y su preferencia personal sobre objetivos de re-desarrollo de los sitios contaminados.
La encuesta consistió en numerar del 1 al 10 los 11 factores (Intereses de inversores, Desarrollo económico, Proximidad al transporte, Severidad de la contaminación, Soporte a la comunidad, Salud pública, Zona industrial/comercial, Protección del ambiente, Población vulnerable, Crimen, Desarrollo urbano reciente) definidos según esas dos premisas.
También, se establecieron entrevistas personales con alguno de los encuestados y con personas que no pertenecían a la mesa redonda, un activista ambiental, funcionarios del gobierno e investigadores académicos para entender mejor sobre las prioridades asignadas al redesarrollo de sitios contaminados.
Todos los datos y los resultados de la encuesta fueron volcados en un programa ArcGIS e Idrisi Andes software para comprar en un mapa georreferenciado las prioridades con las preferencias sobre el objetivo de redesarrollo de los brownfields.
Los factores de la encuesta fueron traducidos en las capas temáticas del mapa. Se armaron dos mapas uno sobre las prioridades y otro sobre las preferencias.
Factores GIS layer
Intereses de inversores: Tamaño parcela, localización de colegas y universidades.
Desarrollo económico: Comercios/industrias vacantes y parcelas residenciales
Proximidad a rutas principales: Autopistas, trenes
Severidad de la contaminación: Código de status de sitio contaminado MassDEP
Población vulnerable: Zonas ambientalmente vulnerables, escuelas, asilos.
Soporte a la comunidad: Corporaciones de desarrollo comunitario
Salud pública: acuífero
Zonificación: Industrial, comercial, residencial
Protección del ambiente: Parques y plazas, cursos de agua
Desarrollo urbano reciente: Hotspots culturales y de desarrollo
Crimen: Porcentaje de crímenes por áreas

A los factores se les asignó un peso mediante el procedimiento de comparación de a pares calculados para cada premisa: prioridades y preferencias.

Resultados

This research has shown through using GIS in a multicriteria evaluation that different results are achieved with differing brownfield redevelopment perspectives. Exclusive focus on perceived priorities would not meet the broader list of preferred objectives for brownfield redevelopment in the city of Worcester. However, there is some common ground. Economic factors were highly ranked in both objectives and two properties received a top 20 ranking from each perspective. While economic factors were important to both perceived and preferred objectives, quality of-life factors held increased weight in the preferred objective. In an ideal world, every brownfield would be brought back into productive use. Incorporating diverse factors when deciding in which brownfields to focus finite resources may help promote benefits enjoyed across the community.

Paper 2

Generating Property Tax Benefits from Contaminated Land – A Private and Public Perspective
Author: Yvonne J. Hamlin, LLB

This paper focuses on the means by which both the private and public sectors can achieve their goals relating to the property tax burden and the property tax revenue base, in the context of contaminated properties.

Contaminated Sites Impacts

There are many contaminated properties across Canada. The threat these properties pose, not only from a health point of view but also an economic perspective, can be significant for the property owner directly impacted by the contamination, and by the surrounding community.
The direct effects can include devaluation of the land and liability for clean up and other environmental and safety issues. Indirect effects include the systematic devaluation of surrounding land and areas, a lower tax base for the government, urban blight and decay, and the gradual move towards non-contaminated areas, which contributes to urban sprawl.
One of the economic impacts that can be measured, both to the affected land owners and to the community, is the impact on property taxes. Detecting the impact requires a review of both the private and the public spheres. To the private landowner, property taxes are a liability, and hence the need to ensure the amount paid reflects a value which takes into account the negative influence of the contamination. To the public, property taxes are an asset and hence the need to encourage and facilitate the clean up of contaminated properties in their community so as to ensure, among other things, the generations of additional property value which can then be taxed.

The Property Tax Regime in Canada

Property tax authority in Canada includes both provincial and municipal governments. These entities control the burden by ensuring the valuation and classification of properties for purposes of creating an assessment roll, and by the setting of tax rates in order to raise required revenues. The traditional approaches of valuation – income, replacement cost, and market comparison – are usually employed.
Clearly, the presence of contamination can negatively affect the assessed value of a property and even create a negative value. The value of an interest in impacted or contaminated real state may not be measurable simply by deducting the remediation or compliance cost estimate from the opinion of value determined on the basis that no environmental liability existed. Other factors may complicate the impairment and influence value, such as contamination´s impact upon marketability, stigma, and a possible change in the highest and best use as well as restrictions on use. Furthermore, governments at all levels have issued numerous environmental laws and regulations. The environmental legislative schemes in Canada define both natural and man-made conditions that constitute environmental liabilities, which in turn have a negative effect on property values by creating potential liability.
The good news is that the benefits of a proper site clean up and redevelopment include an increase in the property tax revenues for a municipality. For example, it was estimated in 1995 that the City of Toronto´s industrial-zoned properties comprised more than 1000 hectares. This represented 150 million of the city´s 1996 local tax revenue. However, because many of these sites were underutilized or needed to be redeveloped, it was estimated that the foregone taxes on these lands amounted to more than 22 million – half of which is estimated to be foregone on contaminated sites alone. It quickly becomes clear that the impact of redeveloping these sites is considerable.

Tax Savings for Contaminated Sites

Evidence of contamination can result in lower assessed values and consequently, reduce property taxes. These tax savings may assist owners of these sites to afford the costs of rehabilitation.
In the first instance, is the role of the assessing authority to recognize and quantify the value of a property impacted by contamination. There must be established evaluation techniques when dealing with contaminated property. The results of a survey questionnaire to 50 state and provincial assessing authorities in the United States and Canada, as well as, 200 metropolitan assessing authorities in both countries, indicate a range of contaminated site assessment standards and a range of approaches to reflecting the impact on value (Hirota 2004 ). Some 23 methods of determining the impact are noted plus another dozen dealing with the impact of stigma. Methodology is tailored to the valuation technique applied to the property – whether it be cost, sales comparisons, direct capitalization, or discounted cash flow.
An administrative appeal scheme exists in each province which allows an owner to challenge the assessed value returned against a property.

Creating Tax Benefits from Contaminated Property

This portion of the paper examines the concept of a government authority encouraging the clean up and development of contaminated lands and the economic benefits that can be achieved in the context of Brownfields.
Brownfields are the abandoned, idle or under-used commercial and industrial properties where past activities have caused known or suspected environmental contamination, but where there is potential for redevelopment. Brownfields differ from other contaminated sites in one important way: they hold excellent potential for being cleaned up and redeveloped for productive uses.
As a result of contamination, or perceived contamination, the reduced valuation of brownfield properties results in a lower tax base for municipalities. Widespread contamination in an area will lead to a gradual devaluation of that area. The NRTEE estimates public benefits of redeveloping within cities, instead of developing greenfield land on the city periphery, at between $4.6 billion and $7.0 billion a year. This estimate excludes the direct commercial benefits realized by redevelopers and users of the remediated land. Many of the benefits would be created in areas adjacent to the brownfield sites, where property values would rise with the remediation of the derelict neighbouring land parcel.
Brownfield redevelopment increases the tax base for all three levels of government through the creation of new wconomic bases to sustain property, income, sales, and capital taxes. The NRTEE points out that the experience in the United States has demostrated that, as brownfields are redeveloped, the surrounding properties within a radius of up to 2,5 kilometers may rise by an average of 10 percent, with associated increases in property tax revenues (Hara Associates 2003).

Impediments to Redeveloping Brownfields

Despite the fact that many of these sites are in prime locations, they sit unused because of economic and regulatory impediments. Such obstacles include the risk of civil and regulatory liability, lack of access to capital, stigma, and risk perception. The concern over liability for environmental issues in particular has been recognized as a major Barrier to brownfield redevelopment.

Conclusions

Contaminated sites undoubtedly pose an economic liability to both the affected landowners and the communities in which they are located. Prudent landowners will seek reduction in assessed values and property taxes to generate benefits to them during the holding and rehabilitation stages. Working with local assessors, and challenging decisions of those local assessors, where appropriated, may be required. Prudent governments will seek to implement strategies to encourage rehabilitation and redevelopment to generate long - term, future property tax benefits. These governments must work with landowners and other effected stakeholders to obtain the highest returns possible, achieving success for both the private sector and the public sector.

Paper 1

Environmental Contamination, Brownfields Policy, and Economic Redevelopment.
Miriam Schonbaum

ALCANCE

La autora busca averiguar empíricamente, si la muy aceptada asunción que dice que la contaminación afecta sistemáticamente el uso del suelo y el desarrollo, es verdadera. Para ello, estudia un área en la Ciudad de Baltimore, Maryland USA, caracterizada por poseer muchos sitios potencialmente contaminados debido al legado industrial y que, además, ha experimentado un desarrollo económico. Tomó datos de todas las parcelas no residenciales desde 1963 a 1999, identificando "brownfields" y no brownfields (o "greenfields"), a fin de compararlas para identificar variaciones en el valor del suelo, vacancia, ventas, y re-desarollo.

ÁREA DE ESTUDIO

Se trata de una zona industrial llamada Fairfield, que es una península de dos millas cuadradas localizada en la zona sur de la Ciudad de Baltimore en Maryland. En 1999, poseía 397 parcelas que existieron continuamente desde 1963, siendo 115 parecelas de ellas (que ocupaban mas de la mitad de todo el ámbito territorial de toda la zona) sin uso o de uso no residenciales.
El desarrollo industrial en la zona comenzó en 1882 con la llegada del tren que bordeaba la costa y promovió la localización industrial aprovechando el uso del puerto. Las primeras industrias fuero astilleros y de buques, metalúrgicas, manufactura de caucho y fertilizantes. Luego, a partir de 1920 se instaló la industria petrolera. Durante la segunda guerra mundial creció la industria naviera para suplir la demanda del ejército naval. Terminada la guerra continuo expandiéndose la industria petroquímica. Con la construcción del túnel que conecta a Fairfield con las autopistas se comenzaron a instalar industrias dependientes del transporte vehicular. A comienzos de 1980 muchos astilleros y grandes empresas cerraron, otras continuaron operando y nuevas industrias manufactureras y de servicios aparecieron en el interior de la península. También, se desarrollaron proyectos públicos y privados sobretodo en la costa. En 1995, Baltimore ganó un premio del poder ejecutivo federal "Federal Empowerment Zone (EZ)" para promover el desarrollo económico de la zona incluida Fairfield. En 1997, Maryland sancionó la ley brownfields liability que limitaba la responsabilidad financiera y legal de los desarrolladores que no eran responsables de la contaminación del sitio. De esta manera, el desarrollo económico de Fairfield fue intervenida por el Estado Nacional y la política nacional sobre brownfields. Baltimore recibió u$d 500.000 destinados a conceder subsidios para estudios ambientales y u$d 2,5 millones para créditos rotativos para remediación ambiental de sitios contamiandos. Además, se brindaron otros beneficios como rebajas de impuestos, financiamiento para la remediación, reembolso de los costos asociados a la erradicación de tanques subterráneos de almacenamientos de hidrocarburos. De todas formas y a pesar de los esfuerzos, tres años después, de los 1,3 millones utilizados por el gobierno de Maryland nada se utilizó para mejorar el desarrollo urbano. El mayor problema, según la opinión del Gobierno de Baltimore, fue que los desarrolladores para poder calificar para recibir la ayuda financiera que contemplaba la ley de brownfield liability tenían que costear una evaluación ambiental.

DATOS y MÉTODO

Se tomaron datos de todas las parcelas no residenciales desde 1963 a 1999, "brownfields" y no brownfields (o "greenfields"), a fin de compararlas para identificar las variaciones en el valor del suelo, vacancia, ventas, y re-desarollo.

Se recabaron datos de las siguientes fuentes:

- Registros del Gobierno de Baltimore sobre escrituras e impuestos que se publicaban cada dos años durante el periodo 1963 – 1999.
- Censo de Estados Unidos.
- Inspecciones oculares.
- Fotografías aéreas actuales y antiguas.
- Guías telefónicas.
- Mapas de rutas.
- Índice de la Industria Manufacturera de Maryland.
- Entrevistas personales.

Se adoptaron los siguientes criterios para cada variable:

Valor del suelo
A fin de determinar el valor del suelo, se emplearon los registros de tasación de inmuebles del Gobierno de Baltimore. Se utilizó el índice de precios del consumidor para convertir todos los valores a dólar año 1999.

Desarrollo
El desarrollo económico se dividió en tres categorías:
1. Desarrollo: construcción permanente de mejoramientos (≥ u$d 1000) sobre suelo no mejorado.
2. Re-desarrollo: gran mejoramiento sobre suelo desarrollado y mejorado anteriormente
3. Demolición: empeoramiento sobre suelo mejorado anteriormente, frecuentemente al punto de remover todas las mejoras.

Uso del suelo
Se utilizó el Standard Industrial Classification code para determinar los usos de los usos de las parcelas. El suelo se clasifico como vacante/sin uso en el caso de que la parcela carezca de mejoramiento permanente de mil dólares o más para el caso de uso comercial, industrial o residencial. En 1963 había 63 parcelas vacantes mientras que en 1999 había 28.

Brownfields
Las parcelas fueron clasificadas como browfields si reunían alguna de las siguientes categorías:
1. aquellas parcelas clasificadas como brownfields en 1963 (industrias: petroquímicas, buques, astilleros, manufacturera y depósitos de chatarra).
2. Parcelas con uso del suelo en 1999 que calificaría en la definición de 1963.
3. Parcelas que tengan expedientes al 01/2000 en la División de Residuos Sólidos de Maryland.
Con este criterio 39 parcelas en 1963 y 73 en 1999 fueron clasificadas como brownfield.

Criterio de significancia
En el modelo de regresión logística se considera estadísticamente significante el parámetro estimado con una probabilidad de exceder el valor chi cuadrado ≤ 0.10.
En el modelo de cuadrados mínimos se considera estadísticamente significante el parámetro estimado con la probabilidad de exceder el valor absoluto de t ≤ 0.10.
Para el modelo general, se considera estadísticamente significativos el modelo con una probabilidad X2 de ≤ 0.10 y en el caso del modelo de cuadrados mínimos con un coeficiente de correlación ≤ 0.20

MODELO CONCEPTUAL

UPC = F (ZC, E, XP)

U: vector que representa el uso y valor del suelo de la propiedad p en la comunidad c.
Z: vector que caracteriza la comunidad.
E: vector de condiciones económicas.
X: vector que especifica las características de la propiedad.

Considerando que toda Fairfield es una zona M-3, gobernada por la Ciudad de Baltimore, servida por una autopista y única ruta de bus y que todas las propiedad del áreas son atendidas por las mismas agencias públicas y privadas proveedoras de servicios (construcción de rutas, policías, bomberos, tratamiento del agua), la ecuación de reduce a:

UP = F (XP)

El presente estudio analizará los efectos de la contaminación ambiental en cada variable considerada. Estas son: valor del suelo, vacancia y uso del suelo, venta de propiedades y desarrollo económico separadamente.

RESULTADOS

En todos los casos se encontró que las variables seleccionadas (valor del suelo, uso del suelo, venta de propiedades y desarrollo económico) no estaban relacionadas con el status de brownfield (o sea, con la contaminación ambiental). No se encontró ninguna relación sistemática entre la contaminación ambiental, por un lado y por el otro, el valor del suelo, vacancia, venta y modificaciones en el desarrollo económico de las propiedades.

CONCLUSIONES

Los resultados del presente trabajo sugieren que la contaminación ambiental por sí sola, no puede explicar la existencia de suelo vacante o subdesarrollado en propiedades industriales.
Esto no implica que la contaminación ambiental sea irrelevante, por el contrario, puede redundar en importantes obstáculos que si se remueven gracias a las políticas de brownfields puede llevar a convertir sitios contaminados en grandes re-desarrollos. Pero, si la contaminación por sí sola no provoca vacancia y subdesarrollo entonces se desprende que utilizando únicamente la legislación sobre brownfields se fracasará en la resolución del problema.